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佛慈制药未来十倍博客

陈宝存的个人观点

自牛刀个人在博客中的所谓“国家智能电网统计,660个取样城市6540万套住房电表读数为零”新闻后,虽然国家智能电网已经高调辟谣:“国家智能电网的规划实施是2011年—2015年,目前国家智能电网用户只有几百万户。 ”但是在妖魔化房地产的舆论引导下,科学结论被践踏,以讹传讹却被奉为真理。
挤压空置房的努力应该是没有抓到市场的根本,毕竟大量的郊区住房由于配套的不完善,也由于置业者工作学习以及子女的学习还在主要城区,而通胀和投资的局限,国人习惯于买房以抵御通胀,造成很多房屋的暂时闲置。那么物业税及其变种房产税,很难把这部分刚性消费人群挤出市场。 目前的租售比超高,只能有利于租房人群。为什么租售比这么低?是否是泡沫?是否是不具备投资的价值?更是争议颇多。我们知道的是,高速发展中国家,收入绝对值的增长是十分快速的。这也表现在我们20年收入增长几十倍上。那么未来的收入绝对值如何增长呢?当然还是高速增长的预期。即使不考虑通胀因素,20年之后的收入绝对值的增长也会超过10倍以上。按大师谢国忠的理论,中国人均收入未来五年将增长4倍,那么房价五年涨4倍也就顺理成章了。所以实际刚性的住房改善和住房新增,所谓投资投机住房的目的绝不会是租赁,而是房价的升值预期。但是,在保障房没有形成规模的情况下,投资投机需求的强劲增长,带来的是租赁市场的价格低廉。这对于新增城市人口的绝大部分买不起房的人群是利好因素。
有关二三线城市商业地产
人的聚集才有商业的扩大。而济南南部,尤其是英雄山路一线,群山环抱,风景秀丽,周边有英雄山、马鞍山(楼盘)、七里山、郎茂山等众多山体公园,人居环境之优异无处可比。甚至在以前,济南还流传一句买房宝典:“住南不住北”。那么,南部商圈投资价值是可以确保的。而在软环境方便,这一区域多是军队驻地,机关驻地,治安环境好,城市管理水平也处于较高水平。如果说买房子住是“住南不住北”,商铺投资、商业投资也一样。
还有一个不得不说的因素,那就是投资者最为关心的价格因素。济南的房价目前处于低位。有人士分析最具上涨潜力的十大城市,第一位就是济南。历史形成的济南土地出让价格的低廉,使得济南这一东部发达省份的城市房价位于全国三线城市的水平。包括住宅与商业物业的升值空间巨大也是自然的。 实际我们没有可参考的模型。欧美的收入完全公开,我们不行。欧美已经基本完成了城市化进程,我们差的很远。欧美的人口增长很小,我们不是。那么急速扩张的城市,收入水平差距甚大。比如北京,有很多最低收入人群仅仅能满足吃饭,比如800元。如果房价适应的是800元的人群,那么这个城市所有土地都建上商品房也不够。居住成本的低廉,会造成城市人口的超高速暴涨,这是城市的灾难。
而城市住房占用的土地,只来自于拆迁改造腾退。过低的补偿第一行不通,第二城市原有最低收入人群的改造升级也就成了无缘之木。而土地是不能继续扩大占用范围的。 在错误的概念下 所支撑的人人买的起房只能是梦想
那么,市场和政策转向租赁房,消费转向租赁房也就成了必然。只是,这个观念的转变是要时日的,也需要舆论的争取引导。但是更需要房地产真相的公开化,而不是目前的妖魔化。
稳定的政策带来的稳定投资预期才是最主要的。2009年,全国房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅投资25619亿元,增长14.2%;办公楼投资1378亿元,增长18.1%;商业营业用房投资4172亿元,增长24.4%。
2010年上半年,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%,其中,商品住宅投资13692亿元,同比增长34.4%,占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长46.3%。
而目前的生产能力,在城市化高速推进,每年新增城市人口达到1500万至1800万的情况下,真实的生产量只能达到500万至1000万套之间。对于城市原户籍人口的住房改善升级与分户、新增城市人口的基本需求来说相当长的时间内一直将维持供不应求的形势。这是我们的国情决定的。尤其是土地资源奇缺、工业生产与铁公基高速发展的东部城市,用地矛盾一直将维持用地远远满足不了需求的形势。
那么挖掘城市既有建设用地,才是唯一的出路。只有鼓励市场的发展,才可以保持房地产行业的高速发展。也只有只有保持房地产高速发展的这一势头,才会有住房上市量的成长,才会改变供求矛盾,才会逐渐稳定房价。而这是需要勇气和智慧的。 对于楼市是否会出现“金九银十”,陈宝存表示:2010年“金九银十”是要必然出现的,在国十条调控政策刚开始出台的时候我就一直在预测,今年可能要逼出“金九银十”。2010年的9-10月份房价不会有大降,会有微小的降幅,实际上最近很多网站的调查,老百姓现在的预期也就是下跌10%,老百姓的预期10%我,相信这个房价的下降幅度也就是5%。
2010年从4月份开始的宏观调控早于以往任何调控,以往下半年开始的调控把多年的“金九银十”给调乱了。但是2010年的市场持续观望半年以后没有多少效果的情况下,加上我最初的看法,我当时预计三季度应该有信贷总量的压力,全年7.5的信贷总量没有比去年高太多,2009年是快到十万了,2010年的7.5万,也是超高的。
2010年的贷款压力是很大的,二季度开始收紧,三季度还在收的情况下,第四季度应该说信贷要放松。现在不管你的信贷政策是怎么调控,实际上对于商业银行来讲都有压力,商业银行是必要放款的。第四季度放贷压力是有的,这是一个就是当时的预测。再有就是在市场的整个观望,一定会释放,而释放很难推到下一年度。自2008年到现在的对于基本形式预测我一直是对的。

未来的市场,什么最重要!

现在很多年轻的朋友想创业、想快速赚钱、想赚大钱,但是却很茫然,很无助,不知所措。 要快速赚钱、赚大钱那就只有自主创业、经商。然而创业、经商是一门很深的学问,这也是很多人想创业、经商却茫然无措的根本原因。它涉及到一个人的求知能力、认知能力、判断能力、社交能力、管理能力、应变能力、心理承受能力,其实这几种能力是一种层递关系,你只有把前面的能力练到家了,后面的能力才能快速提高。下面就具体的谈谈创业、经商、快速赚钱、赚大钱应该注意的几点: 1.坚持不懈的加强学习,不一定非要学商业专业、营销专业,平时多看商业方面、管理方面、投资方面、社交方面的书籍杂志,比如说《商界》、《现代营销》、《创业指南》、《大众投资指南》、《演讲与口才》等;还可以在电视上多看财经新闻、营销辩论、经济管理讲座等;还可以在互联网上多看财经类博客,比如说阿里爸爸、百度、腾讯博客里都有,包括投资理财的、经济管理的等;要知道水滴石穿,冰冻三日,决非一蹴而就,要坚持不懈,日积月累。 2.要努力提高自己的口才。有句俗话说的好,茶壶里煮饺子,肚里有货倒不出。创业、经商卖得就是产品或服务,如果口才不好,产品再好,别人也难以了解和接受,所以说要努力提高自己的口才和语言表达能力。另外还应该练会流利的普通话。 3.想要创业、经商、赚大钱,必须要学会做人。自己要严格要求自己做一个正直的人、道德的人、诚信的人、谦和的人、内涵的人、尊严的人。要想成就一番事业,自己本身的素质是客户考核你的一大要素。比如说本人采购时就很不跟河南人打交道,因为他们绝大多数在中国的商圈中的诚信口碑太烂了。 4.还有很重要的一点是很多商人都会忽略的,那就是要学会充分地尊重自己的竞争对手。只有在有竞争对手的圈子里你才能不断做大做强,如果一个行业圈里只有你一个人,你不是能独食而肥,而是会止步不前,这就是生存威胁的道理。一个企业发展壮大,是在不断提高自己,摔掉竞争对手从而晋及到前列甚至龙头老大的位置。 5.还一点就是要学会抉择。俗话说得好:女怕嫁错郎,男怕入错行。其实不管男女,只要自主创业、经商,都怕入错行。你看那街上经常有店开张、经常有人关张,其实店面、工厂转让95%是因为入错了行,抉择时因为认知高度不对、分析不透彻而失策。关于创业、经商抉择应该从多方面考虑: (1)应当选时下比较热门的行业; (2)应当选适合当地习俗,迎合当地消费者需要的行业;符合当地经济发展需要的行业;这就必须在进入某行业以前进行大量的市场调查,赔点腿力和时间算得了什麽,没有调查贸然入行导致最后赔进去大量的积蓄那才是最痛苦的。比如说,征对两广人的广味食品在很多地方就很难得打开市场;征对贵州人的烤火、做饭两用的铁煤炉再其他地区推广的开吗?现在在全国很多地方强制性推广的保温砂浆,在云南昆明推广的开吗? (3)应当选国家政策鼓励的行业,因为国家政策鼓励的行业在税收、用地、资金等各方面都有优惠;而且国家政策鼓励发展的,恰恰说明该行业具有良好的市场空间。比如说,养猪,近年国家大力鼓励,养母猪还有补贴,而现在养猪行业确实很乐观。 (4)应当选投资规模比较小的行业,情愿等到资本积累到一定的程度再考虑扩大经营。想做那一行,再怎麽看好也不能把所有的积蓄一下子完全投入进去,这就是风险防犯意识的一点。因为一个项目再好,你来做赚不赚钱,还要由很多个人因素和外力因素决定,比如说你的为人、经营能力、社交能力、管理能力、亲和力、市场变化、政策变化都直接决定着你来做这个项目赚不赚钱。日本的无线电之父松下辛之助的流动资金永远都有40%在睡大觉,正是因为这一招让他经历了许多大风大浪,终成一代无线电之父。再比如说,有个四川人举债三百多万到昆明的阿拉乡公家村建厂房出租,后来由于公家村规划为城中村,划入经济开发区管辖,因此地皮从紧,建筑管理从严。刚好这家的土地许可证还没办下来,结果被政府的综合执法办推成平地。前车之鉴,希望广大创业者牢记。 (5)应当选资金回报率比较高的行业。资金回报率是任何一个创业者、经商者都不能忽视的一点,因为资本进入市场追逐的就是利润,追求的就是回报。这一点,广大的创业这必须谨慎,深入严格的分析,因为很多的项目方为了一己私利,他们绝大多数人都会把资金回报率很低的项目理想化甚至浮夸几十倍几百倍。比如说网上有很多人吹嘘投资几万元,能做几十个亿的市场,一年能赚几个亿,可能吗?倘真如此,他不会自己做,他不会自己扩大规模做,他自己的行为就向你证明了项目的不可行性;倘真如此,早就有大量的风险投资公司介入,还轮得到你吗?倘真如此,中国一年得冒出多少家世界五百强企业来呀?把你的口袋捂紧点,找个有谱气点的吧。 (6)应当选成长性比较好的项目。通俗地说就是比较有远景,很长时间内产品不会被消费者抛弃、市场不会饱和、国家政策不会变动、具有良好的做大做强的后续发展性的项目。举个比较小的例子,昆明市昆船菜市场,先后开了好多家叫化鸡、荷叶鸡、符离集烧鸡、重庆烧鸡公、道口烧鸡等熟食店,刚开始都很红火,可是好景不长,基本上是不到一年就关张,长一点的也就是两年。 (7)应当选技术门槛比较高的行业。技术门槛太低的行业就是很容易被跟风,甚至你当地本来没这个行业,因为你做得很火,而又没有技术门槛,结果很快就会冒出很多家来。到头来先做者倒成了抛砖引玉的引路人,人情都没有呢。如果是技术门槛相对较高的行业,情况就完全不一样。 (8)应当选项目方有区域保护的行业,一般有区域保护的行业,当你做得很火暴时,即使别人想要介入,也没有名额。这是一个创业者最起码的自我保护意识,千万不要马虎大意哟。 6.当你通过市场调查和冷静分析后,确实看好某个项目时,一定要努力争取亲戚朋友的鼎立支持,否则一意孤行的孤军作战一般是很危险的。甚至,很有可能会弄得众叛亲离。 7.在入行以前,一定要做好风险预估,并想好、作好多种应对策略和方案,这就叫做风险预警机制。并且要做好失败的心理准备,有很多人仅仅一次失败就一蹶不振。

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呵呵,做梦也梦不到的